É hora de chamar a crise imobiliária do que ela realmente é: a maior transferência de riqueza jamais vista.
Por Laurie Macfarlane
traduzido de Evonomics, originalmente publicado em Open Democracy.
13 de novembro de 2017
Uma das maiores afirmações do capitalismo é que as pessoas são recompensadas de acordo com seu esforço e produtividade. Outra é que a economia não é um jogo de soma zero. A beleza de uma economia capitalista, somos ensinados, é que pessoas que trabalham duro podem enriquecer sem tornar outros mais pobres.
Mas como isto se traduz na moderna Grã-Bretanha, berço do capitalismo e de muitos de seus primeiros teóricos ? Semana passada, o Office for National Statistics (ONS) divulgou novos dados rastreando como a riqueza evoluiu no tempo. No papel, o Reino Unido de fato se tornou muito mais rico em décadas recentes. A riqueza líquida mais do que triplicou desde 1995, aumentando ca. 7 trilhões de libras. Isto é equivalente a um aumento médio de quase 100.000 libras por pessoa. Dados impressionantes. Mas de onde veio toda essa riqueza, e quem dela se beneficiou ?
Mais de 5 trilhões de libras, ou três quartos de todo o crescimento, é contabilizado como aumento no valor das moradias – outro nome para o estoque imobiliário do Reino Unido. O Office for National Statistics explica que “isto se deve em grande parte mais ao aumento do preço dos imóveis do que a uma mudança no volume de moradias”. Isoladamente isto não é surpreendente. Sempre nos falam da importância de “colocar um pé na escada da propriedade”. O mercado imobiliário é há muito visto como uma fonte perene de riqueza.
Mas o preço de uma propriedade é feito de dois componentes distintos: o preço do prédio em si, e o preço do terreno onde a estrutura foi construída. Neste ano o ONS separou estes dois componentes pela primeira vez, e os resultados são surpreendentes.
Em apenas duas décadas o valor de mercado da terra quadruplicou, aumentando a riqueza registrada em mais de quarto trilhões de libras. A força motriz por trás dos preços crescentes dos imóveis – e da riqueza crescente do Reino Unido – rapidamente elevou o preço da terra.
Para os que possuem propriedades, isto proporcionou enormes benefícios. De acordo com a Resolution Foundation, proprietários de moradias nascidos nos anos 40 e 50 do século passado ganharam sem trabalhar uma fortuna de 80.000 libras somente entre 1993 e 2014. No início dos anos 2000, o crescimento do valor dos imóveis foi tão grande que 17% dos adultos em idade de trabalho ganharam mais com suas casas do que com seu trabalho.
Semana passada The Times reportou que somente durante os últimos três meses, “baby boomers” converteram 850 milhões de libras de riqueza imobiliária em dinheiro usando produtos de “equity release” (*) – o índice mais elevado desde que começou a ser monitorado. Um terço utilizou o dinheiro para comprar carros, ao passo que mais de um quarto o usou para custear férias. Outros estão escolhendo comprar mais propriedades: o Chartered Institute of Housing descreveu como o mercado de comprar para alugar está sendo alimentado por imóveis antigos usando sua riqueza imobiliária para comprar mais propriedade e a alugando para aqueles que não conseguem colocar um pé da escada da propriedade. É aqui que encontramos o lado negro do boom imobiliário.
À medida que os preços dos imóveis continuaram a subir e a lacuna entre preços de imóveis e rendimentos de trabalho cresceram, o custo da propriedade imobiliária se tornou progressivamente proibitivo. Enquanto em meados dos anos 90 famílias de baixa e média renda podiam oferecer uma entrada como novos compradores depois de economizarem por cerca de 3 anos, hoje as mesmas famílias levam 20 anos para economizar para uma entrada. Muitos se viram progressivamente sem outra escolha a não ser alugar. Para aqueles aprisionados no mercado de aluguel, a proporção de vencimentos gastos com custos de moradia subiu de em torno de 10% em 1980 para 36% hoje. Ao contrário do que acontece com proprietários de imóveis, a maioria não possui riqueza em ativos resgatáveis para custear carros novos e férias.
Na Grã-Bretanha, temos que encarar a verdade sobre os trilhões de libras de riqueza acumulada por meio do mercado imobiliário em décadas recentes: esta riqueza veio direto dos bolsos daqueles que não possuem propriedades.
Quando o valor de um imóvel sobe, a capacidade produtiva total da economia não se altera por que nada foi produzido: a elevação se constitui meramente no aumento do valor do terreno em que o imóvel foi erguido. Sabemos desde os dias de Adam Smith e David Ricardo que a terra não é uma fonte de riqueza mas de aluguel – um meio de extrair riqueza dos outros. Ou, como diz Joseph Stiglitz, “obter uma fatia maior da torta ao invés de aumentar o tamanho da torta”. A verdade é que muito da riqueza acumulada em décadas recentes foi ganha às expensas daqueles que verão mais de seus rendimentos devorados por aluguéis mais altos e maiores pagamentos de hipotecas. Esta riqueza não foi “criada” – ela foi roubada de gerações futuras.
Preços de imóveis são agora em média quase oito vezes os salários anuais, i.e., mais do que o dobro do valor de 20 anos atrás. É improvável que preços de imóveis ultrapassem rendimentos de trabalho na mesma proporção pelos próximos 20 anos. As últimas décadas geraram uma transferência de riqueza única que não deve se repetir. Enquanto os principais beneficiários disto foram as gerações mais velhas, eventualmente isto será passado às próximas via herança ou transferência. O “Banco de Mamãe e Papai” já se tornou o nono maior credor hipotecário. O resultado não é apenas uma crescente fratura entre gerações, mas uma divisão de classes entrincheirada entre aqueles que possuem propriedade (ou alegam possuí-la) e aqueles que não as possuem.
Contabilidade confusa e economia irresponsável ensejaram este roubo. As contas nacionais governamentais registram a elevação do valor imobiliário como novas riquezas, ignorando os custos impostos sobre outros na sociedade – particularmente os jovens e aqueles por nascer. Ainda assim economistas saúdam a inflação do preço imobiliário como um sinal de força econômica.
O resultado é um mundo bem diferente daquele descrito em livros-texto econômicos. A maior parte da “riqueza” de hoje não é o resultado do empreendedorismo e do trabalho árduo – mas foi acumulada por meio do ócio e da improdutividade. Longe do jogo de soma positiva que o capitalismo pretende ser, temos um sistema no qual a maior parte da riqueza é ganha às expensas dos outros. Como John Stuart Mill escreveu já em 1848:
“Se alguns de nós enriquecemos durante o sono, de onde acreditamos que essa riqueza vem ? Ela não se materializa a partir do ar. Ela não vem sem custar a alguém, outro ser humano. Ela vem dos frutos do trabalho de outros, os quais eles não recebem.”
A crise imobiliária britânica é uma bagunça complicada. Consertá-la requer um plano de longo prazo e uma abordagem totalmente nova das políticas. Enquanto, todavia, isto não acontece, vamos chamá-la daquilo que realmente é: a maior transferência de riqueza jamais vista.
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Laurie Macfarlane é Editor de Economia em Open Democracy e Associate Fellow no Institute for Innovation and Public Purpose do University College de Londres. Antes disto, foi Economista Senior na New Economics Foundation. É co-autor do livro Rethinking the Economics of Land and Housing, aclamado pela crítica.
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(*) Equity release é um meio de se reter o uso de um imóvel ou outro objeto que tenha algum valor como capital, obtendo ao mesmo tempo uma soma ou um fluxo regular de rendimento utilizando o valor da casa.
A “pegadinha” é que o provedor do rendimento deve ser ressarcido num estágio futuro, usualmente quando o proprietário do imóvel morre. Portanto, equity release é particularmente útil para pessoas de idade que não pretendem ou não podem deixar um grande espólio a herdeiros ao morrerem.
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